MORENO Francisco Severiano y otros c/ Montero Eduardo Roberto y otros s/

Datos de identificación y cita

• Número/causa: Expte. Nº 5772
• Carátula: Moreno Francisco Severiano y otros c/ Montero Eduardo Roberto y otros - Ejecutivo
• Tribunal: Corte de Justicia de San Juan, Sala Primera
• Fecha: 01/09/2014
• Jurisdicción: San Juan | Fuero: Constitucional
• Magistrados: Medina Palá, Balaguer, Soria Vega
• ID SAIJ: FA14280167 | URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-761-0824-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: ejecutivo, contingencia: extinción de locación por condominio, hechos clave: locatarios adquieren cuota parte del inmueble, normas: arts. 499, 2513, 2673, 2676, 2680, 2699 CC, doctrina: confusión de derechos, falta de causa, resultado: admite recurso de inconstitucionalidad y rechaza ejecución, parte favorecida: demandados (Montero), parte perjudicada: actores (Moreno), fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Ejecución de cánones locativos (ene/2007 – sep/2009) basada en contrato de locación de 1997. Los locatarios demandados adquirieron el 50% indiviso del inmueble (25% en 2006 y 25% en 2008), pasando a ser condóminos junto con los actores. La Cámara de Apelaciones consideró vigente la locación y rechazó la excepción de inhabilidad de título. Los demandados recurren alegando arbitrariedad.

Cuestión jurídica

¿Se extingue el contrato de locación cuando los locatarios adquieren la calidad de condóminos del inmueble locado, tornando inhábil el título ejecutivo?

Decisión y resultado

Favorable a los demandados. Se hace lugar al recurso de inconstitucionalidad, se anula la sentencia de Cámara, se admite la excepción de inhabilidad de título y se rechaza la demanda. Costas en el orden causado. Casación abstracto.

Doctrina / criterio relevante

La obligación de pagar cánones locativos se extingue por falta de causa (art. 499 CC) cuando el locatario adquiere parte indivisa del inmueble. Desde ese momento es condómino (arts. 2513, 2673 CC) y su uso exclusivo genera una obligación legal de indemnización o compensación (arts. 2676, 2691 CC), no contractual. El título ejecutivo basado en el contrato de locación deviene inhábil por extinción de la obligación.

Señales para favorabilidad

• Favorable para el demandado-ejecutado que invoca extinción del contrato por adquisición de cuota parte del inmueble.
• Desfavorable para el actor-ejecutante que pretenda cobrar cánones vía ejecutiva tras la transmisión de cuotas a los inquilinos.
• Útil para argumentar que la confusión de derechos (locatario-condómino) extingue la locación y torna inhábil el título ejecutivo.

Cita sugerida

"Moreno Francisco Severiano y otros c/ Montero Eduardo Roberto y otros - Ejecutivo", Corte de Justicia de San Juan, Sala Primera, 01/09/2014, Expte. N° 5772, SAIJ FA14280167.