Papandrea de Chiesa, Josefa c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires s/

Datos de identificación y cita

• Número/ID SAIJ: FA90022058
• Carátula: Papandrea de Chiesa, Josefa c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K
• Fecha: 14/02/1990
• Jurisdicción: CABA – Fuero Civil – Nacional
• Magistrados: Moreno Hueyo – Estévez Brasa – Degiorgis
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-850-2200-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Locación – cesión – responsabilidad solidaria – abuso del derecho – lucro cesante
• Contingencia: Transferencia de escuelas a la Municipalidad – prórroga forzosa de locaciones – congelamiento de alquileres
• Hechos clave: Propietaria reclama daños y lucro cesante contra la Municipalidad (cesionaria) y el Consejo Nacional de Educación (cedente) por falta de reparaciones y estado ruinoso del inmueble.
• Normas: Ley 21.810 art. 2 inc. d); CCiv. arts. 1592, 1599 inc. 2, 1601 inc. 1, 1071 párr. 2
• Doctrina: Cesión no libera al cedente; responsabilidad solidaria frente al locador. En contexto de congelamiento de alquileres, exigir al locador reparaciones mayores es abusivo (art. 1071 CCiv.). Locatario debe cargar con reparaciones menores.
• Resultado: No surge expresamente; los sumarios fijan criterios que benefician al locador en cuanto a la solidaridad y al abuso, pero exigen prueba estricta del lucro cesante.
• Parte favorecida: Locador (por la solidaridad y rechazo de reparaciones mayores a su cargo) – aunque el lucro cesante requiere prueba.
• Parte perjudicada: Locatarios/cesionario (no se liberan de obligaciones; deben probar que el daño no es imputable).
• Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

La propietaria demandó por daños y lucro cesante contra la Municipalidad (cesionaria de la locación) y el Consejo Nacional de Educación (cedente original), por el mal estado del inmueble durante la transferencia de servicios educativos (Ley 21.810). Reclamó reparaciones mayores y pérdida de ingresos por no poder alquilar el inmueble.

Cuestión jurídica

1. ¿La cesión del contrato de locación libera al cedente? → No; cedente y cesionario responden solidariamente (arts. 1592, 1601 CCiv.).
2. ¿Puede el locador ser obligado a reparar daños graves cuando las rentas estuvieron congeladas por años? → No, sería abusivo (art. 1071 CCiv.); el locatario debe asumir reparaciones menores.
3. ¿Procede el lucro cesante sin prueba? → No; el locador debe acreditar que la falta de alquiler se debió exclusivamente al estado del inmueble (ej. oferta inmobiliaria y rechazo de interesados).

Decisión y resultado

El fallo no explicita un pronunciamiento final; los sumarios establecen las reglas aplicables que limitan la responsabilidad del locador por reparaciones mayores y exigen prueba rigurosa del lucro cesante, mientras confirman la solidaridad entre cedente y cesionario.

Doctrina / criterio relevante

• En cesión de locación, cedente no se libera sin consentimiento del locador; ambos son deudores solidarios.
• El deber del locador de conservar la cosa (art. 1521 CCiv.) cede ante el abuso del derecho del inquilino que gozó de rentas congeladas por años; exigir reparaciones mayores sería inequitativo.
• El lucro cesante solo se indemniza si se prueba que la imposibilidad de alquilar obedeció exclusivamente al mal estado del inmueble.

Señales para favorabilidad

• Favorable al locador: Si reclama daños y la contraparte invoca liberación por cesión, este fallo sostiene la solidaridad. Si alega que no debe reparar por el congelamiento de alquileres, el criterio lo apoya.
• Desfavorable al locador: Si el locador reclama lucro cesante sin prueba de gestión inmobiliaria y rechazo de interesados, el fallo le será desfavorable.
• Favorable al locatario/cesionario: Puede oponer que el locador abusa al exigir reparaciones mayores luego de rentas congeladas.
• Mixto: Depende de qué parte se invoque y de la prueba ofrecida.

Cita sugerida

Papandrea de Chiesa, Josefa c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires s/, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, 14/02/1990, SAIJ FA90022058. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-850-2200-9ots-eupmocsollaf