Rapela, Gustavo Luis y otro c/ s/

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ
• ID FA: 08971887
• Carátula: Rapela, Gustavo Luis y otro c/ s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C
• Fecha: 16/09/2008
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Comercial (etiquetado como Constitucional)
• Magistrados: María Elsa Uzal, Isabel Míguez, Alfredo Arturo Kölliker Frers
• Dictamen Fiscal: Alejandra Gils Carbó
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-788-1798-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

quiebra, condominio, ineficacia contractual, desapoderamiento, canon locativo, rentas copropiedad, art. 107 LCQ, art. 109 LCQ, arts. 1512, 2680, 2682 CCiv, favorable a la masa, desfavorable al condómino in bonis

Hechos y conflicto

La Sra. Garbarino, condómina del 50% de un inmueble –cuyo otro 50% pertenecía a su ex cónyuge en quiebra (fallido)–, celebró un contrato de locación sobre la totalidad del bien después de la declaración de falencia (22/06/06, contrato 01/12/06). El fallido estaba desapoderado; no se acreditó liquidación de la sociedad conyugal. La sindicatura impugnó el contrato. La jueza de primera instancia declaró la ineficacia y ordenó a la locadora integrar a la quiebra el 50% de los cánones percibidos.

Cuestión jurídica

Si es válida la locación celebrada por un condómino sobre un inmueble en condominio con un fallido desapoderado, y si el condómino in bonis debe restituir a la quiebra la proporción de rentas correspondiente a la porción del fallido.

Decisión y resultado

Resolución: Rechazar la apelación de la locadora y confirmar la resolución de primera instancia, con costas a la recurrente.
Parte favorecida: La quiebra (sindicatura, masa de acreedores).
Parte perjudicada: La condómina locadora (Sra. Garbarino).
Alcance: Ineficacia del contrato; obligación de depositar el 50% del canon locativo percibido, con intereses, bajo apercibimiento de ejecución. Se reconoce el derecho de la locadora a reclamar gastos de conservación (arts. 2685 y 2687 CCiv).

Doctrina / criterio relevante

• El condómino no puede arrendar la cosa común sin el consentimiento de todos los copropietarios (arts. 1512, 2680, 2682 CCiv).
• Si el otro condómino está en quiebra, el consentimiento debe ser otorgado por el juzgado concursal, pues el fallido está desapoderado (art. 107 LCQ).
• La locación celebrada sin esa anuencia es ineficaz respecto de la masa (arts. 107 y 109 LCQ).
• El condómino que percibió la totalidad de las rentas debe a los demás la parte proporcional (art. 2691 CCiv).
• La ineficacia no requiere proceso ordinario para reclamar las rentas; la decisión judicial firme habilita la ejecución directa.

Señales para favorabilidad

• Favorable a la quiebra (acreedores): refuerza la intangibilidad del patrimonio falencial y la par condictio creditorum; permite recuperar rentas generadas por bienes desapoderados.
• Desfavorable al condómino in bonis (locador): le impide disponer del inmueble sin autorización judicial y lo obliga a restituir rentas.
• Mixto: reconoce el derecho del condómino a reclamar gastos de conservación, lo que puede atenuar su perjuicio.

Cita sugerida

Rapela, Gustavo Luis y otro c/ s/, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, 16/09/2008, SAIJ FA08971887, URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-788-1798-0ots-eupmocsollaf