RIPOLL María Alicia Isabel c/ Spajic Pedro Raúl s/

Datos de identificación y cita

• Nº de expediente: 12056 Sala III (1° Civil Nº 139509)
• Carátula: "RIPOLL María Alicia Isabel c/ Spajic Pedro Raúl - Ordinario"
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Sala III
• Fecha: 28/06/2018
• Jurisdicción: San Juan
• Fuero: CONSTITUCIONAL (Ordinario)
• Magistrados: Daniel Olivares Yapur (preopinante); Luis Alberto Recio (adhesión)
• ID SAIJ: FA18280029
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-920-0828-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: contrato de compraventa inmobiliaria, escrituración, reajuste de precio, teoría de la imprevisión
contingencia: incumplimiento del vendedor, mora imputable, reajuste denegado
hechos clave: demora de más de 10 años en escriturar imputable a vendedor; contrato en dólares estadounidenses; superficie menor a la pactada
normas: art. 1197 CCiv, art. 959 CCCN, teoría de la imprevisión, pacta sunt servanda
doctrina: imprevisión es remedio excepcional; no procede si la demora es imputable al que la invoca; moneda extranjera como valor constante
resultado: RECHAZO de demanda de escrituración y reajuste; ADMISIÓN de reconvención; ADMISIÓN PARCIAL del recurso solo en honorarios
parte favorecida: demandado (Spajic)
parte perjudicada: actora (Ripoll)
fuente: SAIJ FA18280029

Hechos y conflicto

Vendedora (Ripoll) demandó escrituración y cobro de saldo de precio con reajuste por mayor valor del inmueble (teoría de la imprevisión) por demora de más de 10 años en cumplir trámites de división parcelaria. Comprador (Spajic) reconvino por escrituración y readecuación del precio por menor superficie del lote (441,37 m² vs. 500 m² pactados). El juez de primera instancia desestimó la demanda, hizo lugar a la reconvención y ordenó escriturar contra pago de saldo de precio ajustado (U$S sin intereses) según superficie real.

Cuestión jurídica

¿Corresponde aplicar la teoría de la imprevisión para reajustar el precio cuando la demora en la escrituración fue imputable al vendedor y el contrato se pactó en moneda extranjera (dólar estadounidense)?

Decisión y resultado

La Cámara rechazó los agravios de la actora en cuanto a la denegación del reajuste por imprevisión y confirmó la sentencia en lo principal. Admitió parcialmente el recurso solo respecto de los honorarios, reduciéndolos por doble regulación. Costas de alzada a la apelante vencida.

Doctrina / criterio relevante

• La teoría de la imprevisión es una regla absolutamente extraordinaria; no procede si el contratante que la invoca es responsable de la demora que generó la desproporción (principio pacta sunt servanda).
• La contratación en moneda extranjera (dólar) se considera de valor constante, lo que torna improcedente un reajuste por depreciación.
• El incumplimiento propio del vendedor impide invocar enriquecimiento sin causa o lesión sobreviniente.

Señales para favorabilidad

Desfavorable para quien pretenda un reajuste de precio por imprevisión cuando la demora en la escrituración le sea imputable. Favorable para la parte que se opone al reajuste invocando pacta sunt servanda y la estabilidad de la moneda extranjera. Neutro para cuestiones de honorarios (modificación solo por doble cómputo).

Cita sugerida

RIPOLL c/ Spajic, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, Sala III, 28/06/2018, SAIJ FA18280029. (https://www.saij.gob.ar/123456789-920-0828-1ots-eupmocsollaf)