ROSAS, Sara Edith c/ RATON, Constantino s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: ROSAS, Sara Edith c/ RATON, Constantino s/ DAÑOS Y PERJUICIOS
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H
• Magistrados: Kiper (unipersonal? surgen solo uno)
• Fecha: 1995-11-16
• Jurisdicción: C.A.B.A., Nacional
• Fuero: Civil
• Fuente: SAIJ – ID FA95020570
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-075-0205-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: daños y perjuicios contingencia: locación hechos clave: retención ilegítima, desalojo, daños en inmueble normas: Código Civil (arts. locación) implícito doctrina: responsabilidad retroactiva del locatario por detentación ilegítima, descuento de depósitos para evitar enriquecimiento resultado: favorable al locador en indemnización, desfavorable por descuento parte favorecida: locador (Sara Edith Rosas) parte perjudicada: locatario (Constantino Ratón) fuente: SAIJ FA95020570

Hechos y conflicto

Luego de una locación por período prolongado, el inmueble requería reparaciones para su reinserción en el mercado, aun con adecuado cuidado del locatario. El locador pretendió imputar esos gastos al ocupante. Además, el locatario retuvo ilegítimamente el inmueble contra la voluntad del dueño durante el trámite de desalojo, depositando alquileres. El locador reclamó indemnización por la retención ilícita y daños.

Cuestión jurídica

1. ¿Debe el locatario afrontar los gastos de reparación por desgaste natural de una locación larga?
2. ¿Cuál es el alcance indemnizatorio por la retención ilegítima del inmueble durante el desalojo, y corresponde descontar los alquileres depositados?

Decisión y resultado

El tribunal resuelve:

• Los gastos de reparación por desgaste normal del uso prolongado no son exigibles al locatario; solo responde por los daños que efectivamente causó.
• La retención del inmueble contra la voluntad del dueño es ilegítima y genera responsabilidad retroactiva desde el inicio del ilícito. El locatario debe indemnizar como «pérdida e intereses» (no como alquiler).
• De la indemnización debe descontarse lo depositado en concepto de alquileres durante el desalojo, para evitar enriquecimiento indebido del locador.

Resultado concreto: Favorable parcial al locador (indemnización por retención), pero con descuento de depósitos; desfavorable en cuanto a los gastos de reparación por desgaste natural.

Doctrina / criterio relevante

• El locatario que retiene el inmueble después de concluida la locación se convierte en detentador ilegítimo y debe indemnizar el quebranto efectivo del propietario, no a título de alquiler sino de daños (pérdida e intereses).
• La sentencia de desalojo tiene efecto declarativo retroactivo al inicio de la retención.
• Los depósitos en concepto de alquiler durante el desalojo deben descontarse de la indemnización para evitar doble cobro.

Señales para favorabilidad

• Favorable al locador: reconoce derecho a indemnización por retención ilegítima con retroactividad, superando el límite de los alquileres.
• Desfavorable al locador: obliga a descontar los depósitos recibidos y niega la imputación de gastos de reparación por desgaste normal.
• Favorable al locatario: evita pagar dos veces (alquiler + indemnización) y no responde por gastos de mantenimiento ordinario del inmueble.

Clasificación general: MIXTO según la posición procesal de quien lo invoque.

Cita sugerida

ROSAS, Sara Edith c/ RATON, Constantino s/ DAÑOS Y PERJUICIOS, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, 16/11/1995, ID SAIJ: FA95020570, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-075-0205-9ots-eupmocsollaf.