Rudin S.A. c/ Romero, Pedro Exequiel s/

Datos de identificación y cita

• Número/ID: FA21080150
• Carátula: Rudin S.A. c/ Romero, Pedro Exequiel s/
• Tribunal: Cámara de Apelaciones Civil Comercial, Sala C
• Fecha: 2021-10-19
• Jurisdicción: Entre Ríos
• Fuero: Civil
• Materia: Ejecutivo
• Magistrados: Valeria M. Barbiero de Debeheres, Leonardo Portela
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-051-0801-2ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: ejecutivo, expensas comunes, conjunto inmobiliario sin propiedad horizontal
contingencia: rechazo de ejecución
hechos clave: certificado de deuda con pacto de ejecutividad, consumidor
normas: art. 509 CPCC Entre Ríos, art. 1197 CC, Ley 24.240 (LDC), arts. 3 LDC, 1094 CCC
doctrina: título ejecutivo solo por ley, pacto de ejecutividad inválido, protección al consumidor
resultado: desfavorable para ejecutante, favorable para ejecutado
parte favorecida: Romero (deudor/consumidor)
parte perjudicada: Rudin S.A. (ejecutante)
fuente: SAIJ FA21080150

Hechos y conflicto

Rudin S.A., urbanizadora de un conjunto inmobiliario no sometido a propiedad horizontal, inició juicio ejecutivo contra Romero por cobro de expensas comunes. Se fundó en un certificado de deuda con “pacto de ejecutividad” incluido en el reglamento interno. Romero se opuso invocando su carácter de consumidor y la falta de título ejecutivo legal.

Cuestión jurídica

¿El certificado de deuda emitido por la urbanizadora, con pacto de ejecutividad, constituye título ejecutivo válido para reclamar expensas comunes en un conjunto inmobiliario?

Decisión y resultado

La Cámara revocó la sentencia de primera instancia y rechazó la ejecución. Consideró que el certificado no es título ejecutivo, pues sólo la ley puede crear tales títulos (art. 509 CPCC). El pacto de ejecutividad es una ficción privada que no puede imponer una vía procesal ejecutiva, máxime cuando el deudor es consumidor protegido por la Ley 24.240.

Doctrina / criterio relevante

• Los títulos ejecutivos son de creación legal exclusiva; las partes no pueden pactar la vía ejecutiva.
• El pacto de ejecutividad es inválido para fundar un proceso ejecutivo.
• El deudor-consumidor goza de protección reforzada (arts. 3 LDC, 1094 CCC), que prima sobre la autonomía de la voluntad (art. 1197 CC) en materia procesal.
• La falta de detalle individualizado de los servicios impide una defensa real del ejecutado.

Señales para favorabilidad

• Favorable al deudor/consumidor: refuerza la defensa en ejecutivos basados en certificados de deuda de conjuntos inmobiliarios sin ley que los respalde.
• Desfavorable al ejecutante/administrador: impide usar la vía ejecutiva si no existe norma expresa que otorgue fuerza ejecutiva al certificado.
• Mixto: no descarta la posibilidad de reclamar por vía ordinaria.
• No relacionado: si el caso futuro involucra un título ejecutivo legal (ej. certificado bajo ley de propiedad horizontal), el fallo no es directamente aplicable.

Cita sugerida

“Rudin S.A. c/ Romero, Pedro Exequiel s/”, Cámara de Apelaciones Civil Comercial de Entre Ríos, Sala C, 19/10/2021, FA21080150, SAIJ. URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-051-0801-2ots-eupmocsollaf