Simoes Maria Elena c/ Mizrahi Alberto s/

Datos de identificación y cita

• Número/Expte.: FA87020689 (SAIJ)
• Carátula: SIMOES MARIA ELENA c/ MIZRAHI ALBERTO s/ RESTITUCION
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G
• Fecha: 23/06/1987
• Jurisdicción: CABA, Nacional
• Fuero: Comercial-Civil
• Magistrados: Burnichon, Greco, Montes de Oca
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-986-0207-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: corretaje inmobiliario, contingencia: comisión del corredor, hechos clave: reserva de compra, precio incierto, desistimiento, normas: arts. 98 y 111 Cód. Comercio; arts. 1323 y 1349 Cód. Civil, doctrina: culpa del intermediario, precio cierto, resultado: favorable al comprador, parte favorecida: SIMOES, parte perjudicada: MIZRAHI, fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

La actora entregó una suma en concepto de reserva para la cesión de derechos sobre un departamento, sujeta a conformidad de la propietaria. El precio se estipuló en dólares "más cuotas mensuales". Luego desistió por las deficiencias del documento. El corredor demandó la comisión invocando el pacto comisorio de la reserva.

Cuestión jurídica

¿Puede el corredor retener la reserva o cobrar comisión cuando el negocio fracasa por su propia culpa (mala instrumentación)?

Decisión y resultado

Resultado: Favorable al comprador. La Cámara confirmó que la actora tiene derecho al reembolso de la suma pagada, porque el fracaso fue imputable al intermediario por deficiencias graves del documento (precio incierto, condiciones ambiguas).

Doctrina / criterio relevante

• El precio debe ser cierto (arts. 1323 y 1349 CCiv). La expresión "más cuotas mensuales" no lo determina claramente.
• La reserva no constituye compraventa si el precio o la forma de pago no son determinables (conf. ED 91-242).
• El corredor debe proponer negocios con exactitud (art. 98 CCom) y no puede beneficiarse por su propia culpa (art. 111 CCom).
• Es injusto que el adquirente soporte las consecuencias de la deficiente instrumentación cuando el responsable de la interrupción se beneficia (Cita: CNCivil, Sala G, "Felder c/G.O. Propiedades", 5/9/86).

Señales para favorabilidad

• Favorable si se sostiene que el intermediario actuó con culpa o negligencia en la redacción del documento.
• Desfavorable si se alega que el comprador desistió sin justa causa y hubo precio cierto.
• Mixto si hay culpa concurrente.
• No relacionado si no se discuten requisitos del precio o deberes del corredor.

Cita sugerida

SIMOES MARIA ELENA c/ MIZRAHI ALBERTO s/ RESTITUCION, CNACiv, Sala G, 23/06/1987, SAIJ FA87020689.