Solino, Jorge c/ Carbone, Blanca Gladys s/

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ | ID: FA97012337
• Carátula: Solino, Jorge c/ Carbone, Blanca Gladys s/
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala III
• Magistrados: Roncoroni - Pérez Crocco
• Fecha: 04/11/1997 | Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
• Fuero: Civil - Comercial | Ámbito: Local
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-733-2107-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

locación incumplimiento locador rescisión quanti minoris daño moral domicilio contractual notificación arts. 1525, 1604, 518, 1198 CC

Hechos y conflicto

Locatario (Solino) alquila vivienda que debía entregarse "en perfecto estado". Ocupada, aparecen graves deterioros: humedad en paredes, cielorrasos, zócalos; un boquete en el baño que filtraba miradas, ruidos y olores. Intima a la locadora (Carbone) al domicilio contractual constituido (administrador se niega a recibir; nadie retira aviso postal). Ante la falta de reparación, resuelve el contrato. Luego reclama devolución de depósito, daño moral y reducción del alquiler durante el período de ocupación en malas condiciones.

Cuestión jurídica

Si procede la rescisión por incumplimiento grave de la locadora; si es compatible con la acción quanti minoris (reducción de alquiler); si corresponde daño moral.

Decisión y resultado

Resultado mixto:

• Confirma la procedencia de la rescisión (con ajuste a derecho, arts. 1525, 1604 CC).
• Rechaza el quanti minoris (el locatario eligió resolver, no puede acumular remedio menor).
• Reconoce daño moral por afectación a la intimidad familiar (altar doméstico).
• Parte favorecida: locatario (rescisión y daño moral) / perjudicada: locadora en lo principal, pero beneficiada en el rechazo de la reducción de alquiler.

Doctrina / criterio relevante

1. La notificación al domicilio contractual constituido es válida aunque el administrador se rehúse a recibirla; la falta de retiro del aviso postal no la invalida (art. 1198 CC).
2. Frente al incumplimiento, el ius variandi del locatario permite optar entre resolución o quanti minoris, pero no acumular ambos remedios.
3. El daño moral derivado de inhabitabilidad que afecta la intimidad del hogar es indemnizable.

Señales para favorabilidad

Favorable para locatario si se busca: procedencia de rescisión por incumplimiento grave, validez de notificación al domicilio contractual, reconocimiento de daño moral. Desfavorable para locatario si se pretende: reducción retroactiva del canon (incompatible con resolución). Favorable para locador si se defiende la alternatividad excluyente de remedios contractuales.

Cita sugerida

Solino, Jorge c/ Carbone, Blanca Gladys s/ (Cám. Civ. y Com. Sala III, Prov. Bs. As., 04/11/1997, SAIJ FA97012337).