Spina, Roberto S. y Otro c/ Oscar Luchetti S.A. y Otro s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: SPINA, ROBERTO S. Y OTRO c/ OSCAR LUCHETTI S.A. Y OTRO s/ RESOLUCION DE CONTRATO
• Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala F
• Fecha: 25/04/1986
• Jurisdicción: C.A.B.A. | Fuero: CIVIL | Ámbito: NACIONAL
• Magistrados: BOSSERT CONDE NILVE
• Fuente: SAIJ – ID: FA86020684
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-486-0206-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: civil – contratos – compraventa inmobiliaria – resolución contractual
contingencia: incumplimiento del vendedor – daños y perjuicios – privación de uso
hechos clave: boleto de compraventa – inmueble en ciudad balnearia – incumplimiento del vendedor – falta de acreditación de alquiler efectivo
normas: arts. 519 y 520 Código Civil (Vélez Sarsfield)
doctrina: daño cierto por privación de uso – “chance” de renta potencial neta – deducción máxima 10% por gastos
resultado: favorable al comprador
parte favorecida: actores (Spina y otro)
parte perjudicada: demandados (Oscar Luchetti S.A. y otro)

Hechos y conflicto

Los actores compraron un departamento en una ciudad balnearia mediante boleto de compraventa. Los vendedores incumplieron el contrato, impidiendo a los compradores usar la unidad durante varias temporadas. Se demandó resolución e indemnización de daños. La parte demandada objetó la procedencia del resarcimiento por no haberse acreditado la posibilidad de alquiler efectivo.

Cuestión jurídica

¿Procede indemnizar el daño derivado de la privación del uso de un inmueble adquirido para habitación o alquiler estacional, cuando no se probó que el bien hubiera sido efectivamente alquilado?

Decisión y resultado

El tribunal hizo lugar a la indemnización. Consideró que la privación del uso constituye un daño cierto y directo (arts. 519, 520 CC), pues es presumible que los compradores adquirieron para habitarlo o alquilarlo en temporada. La falta de prueba de alquiler efectivo no obsta al resarcimiento. El daño moratorio equivale a la “chance” de obtener la renta potencial neta (valor locativo menos gastos de manutención, impuestos, expensas, etc., que no pueden exceder del 10% mensual promedio).

Doctrina / criterio relevante

• La privación del uso de un inmueble con destino verificable genera un daño indemnizable aunque no se acredite locación efectiva.
• El daño se mide por la “chance” de renta neta, con deducción máxima del 10% por gastos, dejada a la prudente estimación judicial.
• Cita jurisprudencia de la misma Cámara (Salas C y E) y doctrina de Mazeaud, Orgaz, Llambías, Bustamante Alsina y Zannoni.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para el comprador/actor que reclama daños por incumplimiento en inmuebles con destino estacional o residencial.
• DESFAVORABLE para el vendedor/demandado que niegue la procedencia del daño por falta de prueba de alquiler efectivo.
• MIXTO si se discute la cuantía exacta del daño, pero no la procedencia.
• NO RELACIONADO si el caso no involucra privación del uso de un inmueble con destino verosímil.

Cita sugerida

“SPINA, ROBERTO S. Y OTRO c/ OSCAR LUCHETTI S.A. Y OTRO s/ RESOLUCION DE CONTRATO”, CNACIV, Sala F, 25/04/1986, SAIJ FA86020684, disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-486-0206-8ots-eupmocsollaf